« N’achetez PAS de maison ! » – L’avertissement final de Warren Buffett sur l’immobilier

L’incroyable revirement de Warren Buffett sur l’immobilier

Warren Buffett vient de lancer un avertissement concernant le marché immobilier que vous devriez absolument entendre. En 2012, après l’effondrement des prix des logements, Warren Buffett avait déclaré qu’il achèterait plusieurs centaines de milliers de maisons individuelles si c’était pratiquement possible, et que, détenues sur une longue période et achetées à des taux bas, les maisons étaient même meilleures que les actions.

Mais aujourd’hui, dans le marché actuel, il a complètement changé d’avis. Lors de sa plus récente assemblée des actionnaires, Warren Buffett a déclaré qu’il ne considère plus l’immobilier comme un investissement attractif. Et quand on examine en profondeur ce qu’il dit, c’est assez choquant.

Après tout, il a surpassé presque tous les investisseurs de l’histoire. Il a battu les marchés pendant des décennies consécutives. Et quand il émet un avertissement, il est vital d’y prêter attention car cela pourrait vous faire gagner ou vous faire économiser beaucoup d’argent.

Pourquoi l’immobilier n’est plus aussi attractif selon Buffett

En ce qui concerne ce que Warren Buffett vient de dire sur le marché immobilier, voici son point de vue principal : « C’est beaucoup plus facile de gagner de l’argent en bourse que dans l’immobilier. »

Ou comme il le dit : « C’est tellement plus difficile que les actions en termes de négociation des transactions, de temps passé. Il y a tellement plus d’opportunités sur le marché des valeurs mobilières que dans l’immobilier. »

Analysons si cette affirmation est fondée. Commençons par les prix médians des logements, qui au cours des 100 dernières années ont augmenté en moyenne de 4,3% pendant un siècle où l’inflation était en moyenne de 3%. Cela signifie que si vous achetiez simplement une maison au hasard et ne faisiez rien d’autre que la conserver, la valeur de cette maison n’augmenterait que de 1,3% par an au-dessus de l’inflation.

Cependant, même si cela semble vraiment faible, ce n’est qu’une infime partie de ce que vous pourriez gagner avec les revenus locatifs. En général, en moyenne, une maison rapporte environ 3 000 $ par mois pour chaque tranche de 500 000 $ de valeur. Et après les dépenses comme les taxes foncières, l’assurance, l’entretien, les réparations et les vacances locatives, vous pourriez très bien gagner 2 à 6% supplémentaires chaque année sur votre argent.

En plus de cela, l’immobilier offre un aspect très spécial : l’effet de levier. Cela signifie que si vous versez un acompte de 50 000 $ sur une maison de 500 000 $, et que maintenant la maison vaut 600 000 $, vous n’avez pas seulement réalisé un rendement de 20%, mais un rendement de 200% sur votre mise de départ de 50 000 $. Et ce rendement est phénoménal.

L’immobilier : un investissement chronophage

Cependant, comme le souligne Warren Buffett, ce n’est pas aussi simple que de cliquer sur quelques boutons et d’en avoir fini en moins d’une minute. La propriété immobilière et l’investissement prennent beaucoup de temps et d’efforts, et c’est continu. Cela ne s’arrête jamais.

La plupart des gens ne prennent jamais en compte le temps nécessaire pour trouver et négocier la bonne maison, le coût de l’inspection et les frais de clôture, l’effort des réparations continues, le temps de gestion. C’est épuisant.

C’est pourquoi je pense que pour la plupart des personnes qui ne sont pas des investisseurs immobiliers à plein temps, je dois le dire, elles ne gagneront probablement pas autant qu’elles auraient pu gagner en investissant en bourse et passeront beaucoup plus de temps à essayer de réaliser ces rendements exceptionnels.

Considérez simplement que depuis 1928, le marché boursier a rapporté en moyenne 9,8% par an avec les dividendes réinvestis. Ceci sans aucun travail, sans gestion et sans emprunt. Il suffit d’acheter un seul fonds, de prendre quelques secondes, de ne pas paniquer si le marché chute, et de ne rien faire d’autre.

La liquidité : avantage majeur des actions

Cela nous amène au deuxième point de Warren Buffett : les actions sont plus faciles. Et quand le marché immobilier est en baisse, les actions le sont encore plus. Voici ce qu’il en dit :

« De grandes quantités de biens immobiliers ont changé de mains à des prix avantageux, mais généralement les actions étaient moins chères, et elles étaient beaucoup plus faciles à négocier. Il y a donc beaucoup plus d’opportunités qui se présentent sur le marché des valeurs mobilières que dans l’immobilier. »

Pour comprendre ce qui se passe, il est d’abord important de voir comment l’immobilier s’est comporté lors des précédentes récessions. Car étonnamment, au cours des 100 dernières années, il n’y a eu que trois crises immobilières :

1. 1929 : Alors que le marché boursier atteignait des sommets records grâce à la spéculation avec de l’argent emprunté, le marché immobilier a chuté avec tout le reste dans l’une de ses pires crises de l’histoire, chutant de 67% et mettant près de trois décennies à retrouver son précédent sommet historique.

2. Les années 1990 : Jusqu’à ce moment, le marché immobilier avait connu une forte augmentation grâce à une population croissante, de nouvelles options de prêt et l’inflation. Mais la crise des caisses d’épargne a entraîné une hausse des taux d’intérêt, une baisse de la construction de nouveaux logements, et les prix des logements sont restés stables, voire négatifs dans certaines régions jusqu’en 1997.

3. La crise financière de 2008 : Selon l’emplacement, les prix des logements ont chuté de 30 à 80%. Un plan de sauvetage a été mis en place et le marché immobilier s’est finalement redressé pour atteindre aujourd’hui de nouveaux sommets historiques.

Cela signifie qu’à l’exception de deux grandes crises immobilières en 1929 et 2008, les prix des logements ont été assez résilients avec très peu d’opportunités révolutionnaires.

La résilience historique de l’immobilier

Pendant et après la Seconde Guerre mondiale dans les années 1940, malgré la chute du marché boursier, les prix des logements et la construction ont explosé en raison d’une forte demande. Pendant la période de stagflation des années 1970, les prix de l’immobilier ont augmenté grâce à l’inflation. De même, pendant la récession des années 1980, l’immobilier a connu une augmentation de 4,5% alors que l’inflation restait élevée.

Les années 1990 ont vu certains marchés s’adoucir, mais rien n’a chuté de plus de 10%. En fait, en 2001, les ventes de maisons ont continué à grimper à un niveau record malgré la chute du marché boursier jusqu’à 80% selon l’indice.

Tout cela suggère que oui, les actions sont beaucoup plus volatiles. Lorsque le marché immobilier chute, les actions ont tendance à baisser beaucoup plus. Et si vous recherchez une incroyable opportunité d’achat en baisse, il est peu probable que cela se produise sur le marché immobilier.

Par exemple, la dernière fois que Warren Buffett a même envisagé d’acheter de l’immobilier, c’était en 2012. Et il l’a dit lui-même : une partie de l’attrait était les faibles taux d’intérêt fixes sur 30 ans. Dans certaines conditions, emprunter à 3% auprès d’une banque a beaucoup de sens. Mais aujourd’hui, ce n’est plus le cas.

Pourquoi l’immobilier n’est plus rentable selon Buffett

En termes de réflexions de Warren Buffett sur le marché immobilier et pourquoi il se tient à l’écart de l’immobilier, il fait un autre point très pertinent que la plupart des gens ne considèrent pas :

« Lorsque vous achetez une propriété, elle appartient généralement à un propriétaire unique, et c’est une décision émotionnelle énorme de vendre, et cela prend beaucoup de temps. »

Ou voici ce qu’il a à dire à ce sujet :

« Vous traitez avec un propriétaire unique. Pour eux, c’est une décision énorme. Lorsque vous vous rendez à la Bourse de New York, vous pouvez faire des affaires de plusieurs milliards de dollars, totalement anonyme, et vous pouvez le faire en 5 minutes. Et les transactions sont complètes quand elles sont complètes. Dans l’immobilier, lorsque vous concluez un accord, les gens commencent à négocier plus de choses et encore plus de choses, et c’est un jeu complètement différent. »

De mon point de vue, comme je l’ai mentionné plus tôt, il n’a pas tout à fait tort. L’immobilier n’est pas aussi liquide que les actions. Et chaque fois que vous voulez acheter ou vendre quelque chose, cela prend beaucoup de temps et d’efforts. Sans compter que tout se transforme en négociation.

Par exemple, lorsque je fais une offre, nous faisons généralement des allers-retours avec le vendeur pendant quelques jours à quelques semaines. Ensuite, nous faisons des inspections. Cela se transforme en une autre négociation pour des crédits ou des réparations. Puis il y a la négociation avec la société d’escrow pour réduire certains de leurs coûts, une négociation avec l’entrepreneur sur certaines de leurs estimations de réparation. C’est un processus long et fastidieux qui est très difficile à mettre à l’échelle, sauf si vous traitez avec un énorme immeuble d’appartements ou un portefeuille massif de maisons.

D’autre part, si je veux acheter ou vendre des actions, cela ne prend que quelques secondes n’importe où dans le monde. Je n’ai pas à attendre pour essayer de trouver un acheteur. Je n’ai pas à négocier. Je n’ai pas à me demander si l’affaire ne va pas se conclure ou si elle va se conclure. C’est instantanément terminé.

Comparaison des rendements : actions vs immobilier

C’est pourquoi Warren Buffett pourrait obtenir des rendements aussi exceptionnels au-delà de tout le reste. Prenons l’exemple de l’achat de l’indice S&P 500. Au lieu de verser 50 000 $ d’acompte sur une maison de 250 000 $ en 1995, un investissement en bourse vaudrait aujourd’hui plus de 944 000 $. Comparez cela à l’immobilier, qui a apprécié de 4,3%, ce qui vous laisserait avec 844 000 $, sans compter les frais d’entretien, les taxes foncières, l’assurance et les réparations.

Bien sûr, en toute équité, cela ne tient pas compte des revenus locatifs. Mais quand même, lorsque vous examinez la valeur heure par heure de votre temps, les actions sont généralement le choix évident.

Quand l’achat immobilier a-t-il du sens ?

Tout d’abord, soyons réalistes. Vous et moi ne sommes pas Warren Buffett. 99,99% des gens ne verront jamais les rendements qu’il obtient. Et pour les investisseurs ordinaires, il est possible de gagner beaucoup d’argent dans l’immobilier si vous achetez comme investissement et si vous êtes prêt à consacrer beaucoup de temps et d’efforts pour le gérer avec succès.

Oui, c’est beaucoup plus de travail que les actions, mais à mon avis, ce n’est pas exactement une comparaison directe. Par exemple, à moins que vous n’achetiez spécifiquement une propriété locative sous-évaluée que vous pourriez rénover à un taux hypothécaire favorable dans une ville favorable aux propriétaires, la plupart des biens immobiliers sont simplement une couverture à long terme contre l’inflation et un moyen de se mettre un toit sur la tête. C’est tout.

Si vous cherchez un endroit où vous pourriez emménager vous-même et que vous prévoyez de garder pendant au moins une décennie, alors oui, l’achat peut avoir un sens financier. Mais à court terme, aux taux hypothécaires et aux prix actuels, investir dans d’autres actifs semble rapporter plus d’argent sur le papier, même si c’est plus volatil.

Vous devez également tenir compte du coût des taxes foncières, de l’assurance, de l’entretien et des réparations qui réduiront votre profit. Et la plupart des gens ne prennent jamais cela en compte pour avoir une compréhension complète de combien leur maison leur coûte réellement, surtout s’ils ne la louent pas activement.

L’aspect émotionnel de la propriété immobilière

Mis à part cela, sur le plan émotionnel, je dirais qu’il y a quelque chose à dire sur le fait de posséder sa propre maison, d’avoir un contrôle total sur ce que vous en faites et de décider si vous voulez y emménager ou la louer. C’est à vous de décider.

En plus de cela, il est difficile de comparer les actions à l’immobilier car ils servent des objectifs complètement différents. Ils ne sont pas équivalents. Par exemple, l’immobilier baisse moins dans les marchés baissiers. Il offre des utilités et vous pouvez toujours y vivre. Et vous pouvez emprunter la plupart de l’argent à la banque à un taux d’intérêt fixe.

Sans oublier que la diversification est intelligente. Et ce n’est pas parce que quelque chose ne rapporte pas autant d’argent que possible que c’est pire.

Ma stratégie personnelle d’investissement

C’est pourquoi, en tant qu’investissement, je n’ai pas acheté de biens immobiliers depuis 2020. Puisque je possède déjà des biens immobiliers, j’ai coché cette case et je préfère une approche plus passive. Sans compter que, du point de vue du rendement du capital, je ne peux gérer une entreprise de location rentable que parce que ces propriétés ont été achetées il y a près d’une décennie, financées avec une dette vraiment bon marché.

Aux niveaux actuels, aucune d’entre elles ne générerait de flux de trésorerie positif et je perdrais des milliers de dollars par mois. Donc, c’était seulement viable lorsque les conditions étaient bonnes, et maintenant c’est vraiment difficile.

Oui, je suis sûr que des bonnes affaires existent encore sur certains marchés, mais elles nécessitent beaucoup de temps et d’efforts pour acheter, trouver, gérer et rénover. Et c’est pourquoi je crois que dollar pour dollar, les fonds indiciels offrent le meilleur des deux mondes pour la plupart des gens.

C’est aussi pourquoi Warren Buffett aurait acheté de l’immobilier en 2012 après que les prix aient déjà chuté de 30 à 50% lorsque les taux d’intérêt étaient à leurs plus bas niveaux historiques. Mais maintenant, il n’y a pas autant de marge pour la découverte des prix et à grande échelle, ce n’est tout simplement pas faisable pour lui d’aller de l’avant. Mais pour la personne moyenne, cela pourrait l’être à petite échelle. Bien que je ne m’attendrais pas à ce que vous vous enrichissiez du jour au lendemain.

Conclusion : l’immobilier peut être un bon investissement, mais…

Ou pour le dire autrement, c’est une façon détournée de dire que l’immobilier peut être un bon investissement, mais ce n’est pas automatiquement un investissement par défaut, à moins que vous ne l’achetiez spécifiquement avec l’intention d’en tirer profit. Et même dans ce cas, il est difficile de comparer directement avec le marché boursier car vous devez vivre quelque part et le logement sera beaucoup plus stable même si le marché boursier baisse.

Personnellement, je crois que dans l’immobilier, vous avez tendance à gagner la plupart de votre argent lorsque vous achetez, pas nécessairement lorsque vous vendez. Et il est difficile de comparer les valeurs de manière égale lorsqu’il y a un aspect émotionnel à posséder une maison.

Mais il vaut la peine de réitérer que le logement n’est pas toujours le meilleur investissement. Il vaut la peine de diversifier vos options au lieu de tout miser sur une seule chose. L’immobilier peut vous demander beaucoup de travail et d’efforts pour être géré efficacement, et ce, quoi qu’il arrive.

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